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吸引她的是两个养老地产项目

2020-02-15 来源:
 
家住东城的李阿姨已经在熙熙攘攘的展会上逛了两个小时,吸引她的是两个养老地产项目,一个位于河北涿州,环境不错,大产权;一个在北京郊区,服务好,但是不卖产权,而是卖 0年使用权 。 如果真有宣传的那么好,真想卖了城里的房搬到那儿去。 李阿姨说。
 
刚刚落下帷幕的2016北京春季房展传递出这样一个讯息,随着我国进入老龄化社会的脚步加速以及人们养老观念的变化,曾经 炒而不火 的养老地产正在受到购房者越来越多的关注,有望成为楼市新的增长点,但中国的养老地产行业真的准备好迎接旺盛的需求了吗?
 
房展会 银发潮 汹涌
 
姑娘,新闻上说的那个养老公寓怎么走? 小伙子,海南的房子在哪儿呀? 在北京春季房展上,这样的问询不绝于耳。组委会的统计数据显示,与往届展会观展人群以中青年为主不同的是,此次房展近五成的观展者为60岁以上的老人,而购房者不再只将目光聚焦在北京本地的刚需或改善项目,而是更多地瞄准国内和国外的宜居城市和养生养老地产。
 
一家河北涿州楼盘面向北京老年人群推出了 养生养老 概念。工作人员介绍称,这家地产公司最早是从高尔夫球场运营开始,到后来开发旅游地产,再到现在的养生、养老的运营模式。 住在这里,养老配套设施完备,周末儿孙们来探望,也有地方玩儿。
 
位于怀柔区的北京首个智能养老社区,以其区位优势和完善的养老设施吸引了大量中老年购房者。展会四天,看房登记达到160余组,实际成交共约40套。
 
在展位前,工作人员不断向看展人强调,不是卖房,卖的是服务。 咱不是产权房,主要是合法使用权项目这个概念。1000平方米的康复医疗中心,室内有全程监控系统、煤气泄漏报警系统,可以实现真正的居家养老。呼叫医疗中心,几分钟就来人。
 
据了解,该项目采取会员制,交钱成为会员,享有对应的一套公寓,实际上,会员获得的是公寓 0年使用权。将会员费和获得使用权的公寓比对下来,差不多每平方米1万元起。
 
虽然定位是 养老 实验基地项目,但该项目张经理称,对会员的年龄等身份特征没有要求。 这个房屋住多少人没人管。这个房屋是提供给你的,在这 0年任意处置这个房子,比如变动会籍资格,也可以出租,老人百年后儿女可以继承。
 
只是看上去很美?
 
事实上,在房展会之外,很多老年人已经看过不少养老房产,他们对配套设施也有更多期待。 有一些就是拿原来的会所修修改改,不是那种真正适合养老的建筑。养老地产真正还是要看它的养护和医疗配套。 还有的老年人表达了自己的担忧: 关键是有顾虑,怕假。
 
老人们的顾虑也折射出了中国养老地产的现实困境:尽管大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择,、等行业巨头早已布局养老地产多年,更多的开发商也跃跃欲试,然而,在养老产业成为地产投资发展新 蓝海 的背后,并非如看起来的那么美。养老地产的核心在于养老服务,而国内大多数资本的理解还停留在以养老概念卖房,更关注怎么从房地产开发挣钱,而忽略了养老服务本身。
 
今年2月,中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院发布的《中国老年宜居环境发展报告(2015)》显示,现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目,但相较于发达国家及地区,老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。
 
最主要的问题是高端项目扎堆,中端主流居住需求被忽视。目前,房地产开发商、投资商的养老项目多定位于高端老年客户群。而现阶段高端老年客户有效需求有限,已有的高端养老社区或护理设施中许多已面临低入住率与亏损困境。随着项目数量的增多,高端市场将面临更激烈的竞争态势。与此相对,中端刚需老年群体的养老服务需求量更大,却被开发、投资企业忽视。
 
尽管养老地产开发热情高涨,但是部分老年宜居项目规模过大,与老人需求不符。近年来,一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩,床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目,单纯开发养老产品不仅会加大投资风险,更会使后期运营管理面临极大挑战。
 
与此同时,目前我国的养老产品类型划分多以建筑类型或开发模式为主,重豪华轻舒适,极少从老年群体需求进行分类,特别是根据不同护理级别、精神需求进行划分。养老项目规划设计在一开始就存在盲目和混乱。
 
此外,养老地产还存在产业链缺少衔接,项目前后期脱节等问题。目前,养老服务产业尚属起步阶段,老年地产、老年产品、老年服务等各环节之间缺少有效衔接。许多养老项目开发过程缺少系统性与连贯性,因土地、资金、人员等各方面因素配合衔接不足,最终难以实现目标。
 
前瞻产业研究院近日发布的《2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》也指出,我国养老地产存在选址布局不尽合理、售价偏高、配套设施不全等诸多问题。
 
首席分析师张大伟认为,养老地产项目能否维持长期运营并盈利还有待观察。现在,我国养老地产缺乏公益资金、社会资金的投入,也缺少明确的财税方面支持。如果没有收益,养老地产这种物业类型,在没有政府扶持的情况下,想出现大规模增长,难度是很大的。
 
如何兼顾盈利与社会价值
 
全国老龄委最新发布的数据显示,从2015到20 5年,中国将进入急速老龄化阶段,老年人口将从2.12亿增加到4.18亿,占总人口比例高达29%。
 
面对汹涌而来的 银发潮 ,如何确保养老地产兼顾盈利与社会价值,避免这一概念沦为赚钱 噱头 ,新西兰养老地产项目的经验或许值得借鉴。
 
和许多国家一样,新西兰也面临老龄化问题。根据香港仲量联行数据,2006年至201 年间,新西兰65岁以上老龄人口规模每年增速达22.5%。其中,5%的老年人选择居住在 退休老人村 ,也就是养老地产项目。
 
既然是商业项目,运作也就遵循商业逻辑。一般来说,新西兰老人退休后不和子女同住,随着年龄和体力的变化也渐渐无力或不愿打理带有花园的郊区住宅。老人可卖掉原有房屋,购买老年公寓,在保持独立居住前提下享受社区提供的家政、餐饮、娱乐、社交、医疗、看护等一条龙配套服务。
 
购买这种公寓,并非传统意义上的 买产权 。居住期间,老人定期缴纳服务费。老人离世或停止居住后,购房款将在扣除建设和运营管理费后返还,返还比例一般在75%以上。
 
以新西兰首都惠灵顿郊区下哈特的一处养老地产项目为例,公寓售价从42万新西兰元(1新西兰元约合4.4元人民币)到46万新西兰元不等,每周服务费95新西兰元。这种 养老成本 对于有一定积蓄、每周退休金在500至600新西兰元的老人来讲压力不大。
 
这种养老地产在新西兰已有数十年发展历史,近十年来呈几何式增长,不少社区刚有雏形就被抢购一空。目前在新西兰注册的老年公寓社区有 48家,市场规模超过千亿新西兰元,成就了5家上市公司。于企业而言,这种商业模型称得上是 现金奶牛 。项目售卖后,收回的现金可以迅速偿还贷款并开发新项目;住客离开后公寓可以更高价格转售。
 
在下哈特,新西兰上市公司雷曼保健集团旗下的 退休老人村 已经售完一栋住宅楼的50多套公寓。另外两栋住宅楼正在建设中。据管理人员黛比 克马尔柯夫斯基介绍,新楼配有游泳池、聚会空间、理疗中心等设施,还有24小时值守的医护人员。
 
克马尔柯夫斯基打开一间刚刚售出、正等待住客搬入的公寓房门,房间里铺着厚厚的地毯,面积90平方米的公寓中有两间卧室,敞亮客厅带有开放式厨房,卫生间面积宽大、拥有淋浴和浴缸。
 
谈起这里的住客,克马尔柯夫斯基说: 老人选择来退休村居住可是一个重大的决定,他们都非常喜欢这里的环境。
 
除居住体验外,养老地产还关系到老人的资产安全。为此,新西兰通过行业自律和法律法规为这一养老产业的发展 保驾护航 。
 
养老地产行业协会认为,养老地产是房地产、酒店管理和医疗护理三者的结合。从事养老地产的企业,需要经济实力、运营能力,还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。
 
新西兰《老年公寓社区200 年法案》则约定了老年公寓买卖双方的权利、义务及购买合同的基本条款,并从法律上明确了投诉及问题解决渠道。法案还要求每个社区指定一名社区法律监管人,引入类似上市公司独立董事的角色,监管入住居民的押金、其他款项用处及财务运作,确保资金安全。
 
从新西兰经验来看,就养老地产而言,地产往往是 噱头 ,重要的是服务。但服务的标准化很难约定,需要政府早期介入,以引导行业更好发展。)(来源于新华网)

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