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房产大盘扎堆贵阳圈地动辄上万亩

2020-01-16 来源:

一个又一个动辄圈地几千上万亩、建筑面积几百万上千万平方米的超级大盘,改写了这座城市的面貌,颠覆了城市生长的常规路径“神话”仍在继续,它将走向何方

“这里是楼盘还是城市”

9月,“爽爽的贵阳”凉风习习令人有些不爽的,是老城区日益拥堵的交通在密集如织的车流中,不时可见凯迪拉克、奔驰、奥迪和保时捷插队穿行

以财富计,今日的贵阳已不独属于当地人那些在地州打拼成功的矿主、煤商等生意人,成了省会最具购买力的新移民正是他们,造就了“中国楼市第一大盘”的神话

贵阳老城区南明区和云岩区坐落在一片狭长的山谷地带局促的空间内,目前已簇拥超过1 0万人的常住人口用当地房地产业内人士的话说,“密度堪比香港”

在这种情况下,多数城市选择跳出老城、在外围建设新城但贵阳别具一格,在紧邻南明区市中心的彭家湾和五里冲片区,借助城中村改造,引入开发商,集中规划建设了一个占地6000余亩、总建筑面积达18 0万平方米的超级大楼盘,于2010年底开盘

这个名叫“花果园”的房地产项目全部建成后,预计可容纳近50万人口居住用当地业内人士的话说,“相当于把一个县级市搬回了市中心”

业内人士告诉,在许多城市,凡占地超过2000亩、总建筑面积超过100万平方米、可容纳 万?5万人的楼盘即可被称之为“大盘”,但在贵阳,“零头都算不上”

9月上旬的一天,《财经国家周刊》来到花果园目前项目销售已近尾声,但售楼中心的大厅内仍然人头攒动用于摆放项目模型的沙盘,约有一个篮球场大小

售楼中心陈列的历史照片和规划效果图告诉人们,昔日这里是一片脏乱差的棚户区;未来,将出现12条市政主干道、10大购物中心、200万平方米商业、200万平方米写字楼、6大公园广场、8所学校、若干所幼儿园和三甲综合医院……

“除了工厂,几乎什么都有”一位当地人士说,他总是有一种迷离之感:“这里究竟是楼盘,还是城市”

业内人士介绍,201 年上半年,花果园项目成交面积达168.58万平方米,占整个贵阳楼市的42.86%

即便是在全国范围内,花果园也不失为冠军项目据项目内部统计,截至今年5月底,共销售住宅超过 .8万套,销售金额达180亿元

目前贵阳其他地方都奇缺置业顾问,“因为大部分人都在为花果园项目卖房子”

但有分析人士指出,这个超级大盘创造的诸多楼市神话,未来或将遭遇一系列与城市规划、管理相关的考验

花果园项目目前仅有第一期开始入住但周边交通已经出现明显拥堵即便在非早晚高峰时间经过,通行也困难

项目中还建了许多高至42层的超高层住宅“42层住宅,仅配备了 部电梯,如果住在顶楼,早上上班等电梯,可能没有半个小时下不了楼”前述业内人士表示

业内人士表示,由于花果园是基于棚户区改造项目建设起来的社区,开发商出于摊销成本考虑,局部地区开发强度(容积率)高达4.5?7.0“这么大的一个项目,这么高的容积率,后续必然会出现诸多问题”

在国家开发银行贵州省分行副行长吴始炜看来,大盘开发,好的一面是能够带来规模效应;但弊端是,在城市中心地带大规模开发,无疑将给中心聚集区带来更大压力,将给未来的城市管理设置更大的难题

弱势财政,强势开发

更令业界和外界震动的是,花果园项目这样的超级大盘,贵阳未来“至少会有七八个”

据合富辉煌集团贵州公司统计,目前在贵阳市已经“圈地待战”的超级大盘还有:中铁国际生态城,建筑面积20 8.02万平方米;大川白金城,建筑面积1600万平方米;西南国际商贸城,规划占地面积10平方公里,总建筑面积约1420万平方……

除了上述几个千万级的大盘外,更有众多规划建筑面积在百万级以上的项目,分布在贵阳各个区域

在今年初贵州省十二届人大一次会议通过的省政府工作报告中,提出要重点打造100个城市综合体其中有20余个项目落户贵阳这些城市综合体项目大都会与大盘开发捆绑进行

一家在贵阳市进行房地产开发的北京公司总经理告诉,如果按照众多大盘对外的宣传口径统计,目前整个贵阳市潜在的房地产开发量,在理论上已经突破1亿平方米

不过,合富辉煌集团贵州公司市场总监向涛认为,一些大盘实际并不会有对外宣传的那么大,“只是一种营销和造势”

业内知情人士告知,有些大盘开发商先与政府签订一份用地的框架协议,“面积会很大”;但随后到具体摘牌拿地时,是“一小块一小块滚动着拿”

大盘开发模式盛行,与地方政府财力弱势不无关系

国家开发银行贵州省分行副行长吴始炜介绍,贵阳是山地城市,城市道路交通等基础设施的工程造价明显高于平原地区,修一条高速公路,桥隧比大概要达到70%,造价是平原地带的两三倍

财力羸弱的地方政府,只得将新城建设的部分基础设施配套工程甩给开发商,代价就是用大盘开发作为交换,以摊销开发商修桥铺路的成本

业内人士表示,从政府角度而言,这种大盘开发模式可以帮助地方迅速提高城镇化水平,但政府在土地一级开发过程中几乎享受不到收益,使地方财政始终陷于弱势

大盘驱动战略,在贵阳还可追溯得更远

在距贵阳老城区10余公里的观山湖区,以运作大盘见长的地产大鳄世纪金源集团曾开发建设总建筑面积达600万平方米、可容纳近20万人的金源世纪城

业内人士介绍,贵阳金源世纪城项目2007年开工,2008年销售,到2011年,600万平方米物业就基本售罄

正是这个房地产超级大盘的运作成功,为贵阳市其他区域的新城建设模式提供了示范和借鉴,同时也刺激了一个又一个超级大盘的不断出现

但时隔几年再来看这个大盘先行者,其各种后遗症也在不断暴露

业内人士告诉,金源世纪城目前入住率接近六成,已明显出现交通拥堵这两年,当地政府正在忙于“补修”高架桥和斜拉桥,以缓解其睡城、卧城局面

类似情况,在花果园项目中也已出现由于把周边市政配套的任务甩给了开发商,政府对交通状况有无乏计可施

一位当地出租车司机抱怨:“政府承诺再给花果园修几条市政道路,但你看看,现在楼都盖满了,哪里还有地方修路难道要在空中修吗”

至截稿时,有知情人士告诉,今年7月份,原北京市委常委、朝阳区委书记 调任贵阳市,担任市委书记一职 到任后,对土地供应和城市规划渐露“改革”之态

据悉,贵阳市政府相关部门目前正在组织对城市规划进行新一轮编修知情人士判断,未来贵阳的土地供应或将效仿“北京模式”,即:由政府统一收储,一级开发整理后,净地出让若真如此,贵阳大盘模式或将迎来调整

(本刊陈星月对本文亦有贡献)

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