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根本无法得出公道房价的标准

2020-02-15 来源:

  一线城市房价收入比高达15倍 收入比糊弄百姓

  [摘要]所谓的“房价”收入比与公道房价之间没有必然的关系,根本无法得出公道房价的标准。目前中国的房价收入比无论采取何种计算方式,都是伪命题,除糊弄老“百姓”外,就是经不起考验的。是什么因素让百姓在居高不下的房价面前依然选择购入?百姓在居高不下的房价眼前仍然选择购入*主要是基于四个方面斟酌,1是房价一直不断

  据统计,目前中国一线城市的房价收入比高达15倍,远高于一般认为的3—6倍的公道区间。自温家宝提出“房价与收入相适应”后,有友根据计算了各地的“公道房价”,得出结果为北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米。一千个人心中有一千个哈姆雷特,或许一千个人心中也有一千种“公道房价”。“我可以明确地告诉大家,一些地方房价还远远没有回到公道价位,因此,调控不能放松。”

  全国两会后见面会上,温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。去年的政府工作报告提出,要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这1提法意味着房地产调控的目标正从*初的“遏制房价过快上涨”转向“房价公道回归”,也就是说,“降价”的目标已愈来愈明确。

  房地产调控要见效,必须要有可量化的、明确的目标。自去年各地纷纭将房价涨幅与GDP挂钩、并以此肯定调控目标后,如今“公道价位”成了新的调控目标。人们关心,房价降到什么程度才是“公道价位”?

  市场的购房者可以接受的房价,就是公道房价。所谓的房价收入比与公道房价之间没有必然的关系,根本没法得出“公道房价”的标准。

  房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标,目前一线城市房价收入比高达15倍以上。什么叫房价合理回归,温家宝总理给出了两条标准:一是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和公道的利润相匹配。房价与居民的收入相适应,很容易让人想起一个经常被用来左证我国房价高的专业术语“房价收入比”。

  所谓房价收入比,是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。目前有一种比较流行的说法认为,房价收入比在3—6倍之间为合理区间,如果斟酌住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

  目前中国比较流行的房价收入比倍的说法,据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。请问这个说法是正确的么?如果不正确,业界*认同的说法是什么模样的?

  笔者认为,在关于房价的讨论中,理论的混乱是个突出的问题。比如,3—6倍的房价收入比被人们普遍用作“国际标准”,据此得出中国10—20倍房价收入比泡沫严重。可是却很少有人认真思考这种比较的科学性与合理性。其实,3—6倍的房价收入比只是世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)个人的研究结论而并非“国际标准”。

  由于各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法不同,房价收入比根本不具有可比性。联合国1998年对96个国家的统计结果表明,房价收入比范围在0.8—30倍之间,平均值为8.4,中位数为6.4。同是欧洲,西欧、北欧国家房价收入比只有2—3倍,而东欧国家高达25—30倍。

  为何不同国家房价收入比相差这样大?住房自有率高低是主要因素。西欧和北欧国家的住房自有率在30%左右,房价收入比自然低。而东欧国家的住房自有率高达90%,房价收入比自然高。中国住房自有率高达89%,房价收入比哪能不高。

  什么叫房价合理回归,温家宝总理给出了两条标准:1是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和公道的利润相匹配。房价与居民的收入相适应,很容易让人想起一个常常被用来左证我国房价高的专业术语——房价收入比。所谓房价收入比,是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。

  目前有一种比较流行的说法认为,房价收入比在3—6倍为公道区间。住建部有关专家表示,3—6倍的说法,是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。你怎么看?

  如果依照这1标准,中国多数城市的房价都属于太高范畴,一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例,目前以郊区为主的普通商品房销售均价为1.8万元每平方米,平均单套销售面积在100平方米左右,总价约180万元。北京统计局数据显示:2011全年城镇居民人均可支配收入到达32903元,以一家三口家庭计算,年收入在12万元左右。按照180万元计算,房价收入比到达了15倍以上。

  笔者认为,所谓公道房价“比较理想”的比例倍,或倍、倍的“专家理想”都是不靠谱的忽悠人的比例,也是自欺欺人的“梦幻理想”。目前国内的公道房价压根没有一个准确的标准与判断指标,况且温总理提出的“合理房价”的解释也无法衡量所谓的“合理房价”。因为房价是一个平均数,如果把保障房、小产权房、农村房、工业房、二手房、一手房统计在内,房价与收入的比例完成不同。

  而收入也是如此,如果把工资、*收入、其他收入(灰色收入与非法收入)包括在内,情况又是不一样。另外是每个城市之间、区域之间与人的职业、身份、收入之间不同。房价与收入的比例很难统计出一个正确的客观公道数据。所以,合理房价无从判断,而房价收入比的说法自然是谎言,也是一种谬论。

  对目前中国的房价收入比,采取的算法是:一套房子的平均价格/一户家庭的年均总收入。具体算法以下:根据国家统计局近日公布的数据,2012年中国城镇居民人均可支配收入为24565元/年,城镇户均人口为3.10人/户,家庭可支配收入为7.62万元/年。

  中国国家统计局公布2011年城镇户均住房面积约为101.37平方米,乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均价5791元/平方米,可得我国一套住房总价格约为58.70万元。*终计算得出,中国房价收入比为7.71。请问您觉得这样的计算方式是不是妥当,所得结论是否正确?如果不正确,请问应当如何进行改正?

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