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新鴻基271億押寶上海地王轉讓佛山舊改項

2019-08-17 来源:

  一个是总投资500亿元的佛山旧改项目,一个是在上海起步投资就达到271亿元的商业综合体面对两个投资额都相当庞大的项目,新鸿基地产近期做出了优化选择

  经过两次股权转让,新鸿基地产将佛山项目的股权降至一半,而将对内地投资的重仓押到了上海徐家汇地王项目上

  按新鸿基在内地的投资计划,公司在内地计划持有多个包括位于一线城市黄金地段的地标综合体另一方面,该公司有待出售的物业1494亿港元(约合1196亿元人民币),有大量物业有待变现

  重心移至上海

  佛山“泷景”是新鸿基在华南最重要的项目,总建筑面积达280万平方米,预计总投资达500亿元2009年前后新鸿基分两次,以总价81.6亿元的价格获得这一超大体量的旧改项目

  但日前这一项目却变数横生

  合景泰富近日公告称,公司以18.6亿港元(约合14.8亿元人民币)的价格,从新鸿基地产手中收购了广东省佛山“泷景”三成的股权此前合景泰富于2010年 月以16. 亿元获得了这一项目20%的股权经过两次减持,新鸿基在佛山的项目股权比例降至50%

  “卖项目并非外界理解的所谓逃离内地此次交易有利于公司将资源集中于一线城市”新鸿基方面如是解释

  新鸿基将重心押在了上海

  201 年9月,新鸿基击败九龙仓联合体,以217.7亿元的代价夺得上海徐家汇地王据了解,徐家汇中心整个项目由四幅地块组成,总建筑面积约70万平方米,整个项目的设计图已接近最后阶段

  但经过两年时间,这一项目大多仍处于地下施工阶段,仅徐家汇中心位于华山路的一号地块已展开地铁上盖建筑工程

  “仅仅是土地出让金这一项,新鸿基每个月都要支出不小的财务成本”盛世太平投资一位高层表示

  “公司将聚焦上海项目,调拨更多的资源全力发展徐家汇中心这个更具潜力的大型项目”新鸿基在7月28日给的回复中表示,徐家汇中心将是公司在内地未来几年投资的重心

  为开发在沪项目,新鸿基在今年1月和5月已经为其展开直接或间接的两次融资,其中包括100亿港元的五年期银团贷款和12亿元人民币的五年期融资

  值得注意的是,港交所最新资料显示,新鸿基地产主要股东HSBCTrustee (Guernsey) 于7月中旬斥资7545万港元(约合604 万人民币)增持新鸿基66万股业界认为,此举可能是为新鸿基后续的融资做伏笔

  尚未恢复元气

  对这个总资产超过4600亿元的庞大商业帝国来说,去年新鸿基全年119亿港元(约合95亿元人民币)的销售额并不高而内地去年只有55亿港元(约合44亿元人民币)的销售业绩,在地产界看来也并非理想

  一位不愿具名的分析师称,如果此前没有涉入贪腐案,按新鸿基的公司管理能力以及资本市场对其的大力支持,新鸿基完全有能力和实力进行多项选择,同时开发上海和佛山项目

  “新鸿基现在做出取舍,也从一个侧面反映出公司正在恢复元气的过程中,因此对重大投资会尽量避免不必要的风险”上述分析师说

  上海一家房产机构高层表示,在公司运营稳定的基础上,新鸿基有能力获得更高的杠杆,撬动更多便宜的资金但经过一番动荡,资本市场对新鸿基的评级较之前略有下调“对新鸿基来说,此时使用较大的杠杆投资也非明智之选,因此会在过往业绩的基础上进行适量的投资和开发”

  从财务情况看,该公司的负债率虽然与内房股相比较低,然而债务总额却相当庞大

  据新鸿基2014年年报披露,公司负债总额为827.7亿港元(约合662亿元人民币)其中一年内要偿清的债务为109亿港元(约合87亿元人民币),2至5年偿清的债务 22亿港元(约合265亿元人民币)

  在494亿港元(约合 95亿元人民币)的流动负债中,去年仅用于利息的支出就高达12.7亿港元(约合10亿元人民币),包括发行债券、股票等融资的费用支出

  “虽然港资房企资产负债率较内房股要低,但因为盘子大,负债额也较大转让佛山项目,应该也是出于资金安全的考虑,不希望使用太多高息的借贷资金因为一旦公司业绩不佳,加之公司的财务成本上升,整体的运营压力也会进一步加大”亿翰智库分析师张化东认为

  作为新鸿基在内地最重要的项目,出于降低整体风险的考虑,上海徐家汇中心将采取分期开发、分期逐步散售的方式,来降低资金和运营成本

  “如果进展顺利,一号地块的办公楼年内有望进行销售,并获得一定的销售回笼资金”新鸿基方面透露

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