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北京路街铺八成不盈利

2020-02-15 来源:

  北京路街铺八成不盈利?

    1736元/平方米/月!广州市房地产租赁管理所近日公布的租金数据显示,北京路商业街去年平均租金再度领先于全市各地商铺。

    作为全国闻名的购物步行街,其盈利应当也是首屈一指的吧?未必!

    “预计最少有八成都是亏损的”,美联物业工商铺营业经理江芝儆说。满堂红商铺部经理郭海波“保守估计,起码一半是亏损的”。

    既为亏损,如何还不断有人花天价租金在北京路谋一席之位?众专家及商家解释称,谋盈利不成,还可谋品牌效应。

    58万元月租铺,每小时卖97件服装方可保本

    上月初,北京路商业街有一间街铺放租。

    “首层大约250多平方米,60万放盘,顶手费开价是110万元”。郭海波说,目前在经营的商家大约于三年前进驻北京路,当时租金大约48万/月,目前估计为58万至60万/月。

    一个月能*58万元,到底是什么样的神铺?

    在北京路上,这个铺位于较显眼处,目前经营中低档服装。骑楼下,几个美女店员站在店门口招呼路人,店内陈列的服装均以大字体标示出价格,有27元/件、50元两件的毛衣或外套;有50元/件的外套;25元/件的裤子,*贵的棉袄外套,不超过100元。

    正是下午四点多,在场时,店内除约8名工作人员,只有两三个顾客在店中闲看,很多都是进去转一圈就出来了。

    “水电空调照明等,每个月最少近十万元,加人工、货品本钱、运输等,大概要租金的2.5倍才可以保本”。郭海波说。

    以此推算,这间铺至少要月营业额达145万元方可保本。若以平均每件衣服50元计算,那意味着每个月要卖29000件衣服,每天卖966件。以每天12小时计算,每小时需卖80.5件,每分钟卖出1.3件。

    但以1月8日的客流看,这家店想做到这个貌似太难。

    “今年百货零售整体销售额都不是很好,现在放盘,我估计它是有亏损的,手头上应当还有两年才到期”。郭海波说,目前该铺放了近一个月,但暂时还未有人承价。

    这个铺还不是去年放租的较高价铺。去年中,北京路*繁华路段的一个近400平方米商铺到期放盘,众中介都去抢。较后,该铺最少以110万元续租。而三年前,该铺的租金是93万元。

    110万元租金,保本的月营业额需达330万元左右。目前该店的服装比较贵,若以平均250元/件衣服计算,那每个月需卖13200件衣服,每天需卖440件,每小时卖36件,每二分钟就要卖出一件。在该店看到,虽然看的客人比较多,但销售的少,该店要到达每三四分钟销售一件的速度应有难度。

    商家纵难保本,亦力争“垄断”

    但让常人费解的是,这条以正常步行速度不用10分钟便可走完的商业街,却有不少雷同的品牌店。

    不完全统计,至少有两家服装品牌在北京路上开了三间分店,还有很多开了两家左右的分店。比如与中山5路交会路段附近,某品牌休闲服装在同一方向只隔四五米的位置又开了一门店,两间门面都超300平方米,在路的另外一端又有一间门面较小的门店。

    其中较大的那间两层累计目测估计有800多平方米,店内摆了很多衣服裤子、袜子围巾之类,店内非常拥挤,每一类价格的衣服间的过道只容一人通过。单件价格从数十元到七八百元不等,总体算来,平均每件衣服的价格大约在200元之内。和其它店相比,这个主打中端消费群体的商店客流非常旺,在其中逛了约15分钟,发现包括进出和在店内的客人有六七十人。

    郭海波曾想法打听该商铺的租金,“了解到大约是180万元,但由于商家是直接和业主谈的,所以不清楚是否为具体租金”。郭海波说,以市场价算,该铺是值180万元的月租。

    “铺租太高了,单凭一家店就盈利的是很少的。”郭海波说,北京路上有多家门店的商家,通常面积大的那些由于租金高很难盈利,但小面积的租金相对低一般可以盈利。虽然亏本,但商家还是乐意不断去占有北京路的商铺,“北京路每天几十万人的客流,铺位就那么多,占有商铺越多就意味着占有更多的客流,也就没有其它竞争对手加入,就越有机会盈利和推广品牌”。

    现状:八成商铺不盈利

    “**保守的估计,北京路能盈利的商家比较少,*起码也有一半是亏损的”。郭海波说,北京路上的很多商铺都为工厂公司所租。

    江芝儆则大胆估算,“起码有八成商铺是不盈利的!今年的运动品牌特别惨”。他罗列称多家高租金的服装店、鞋店都是亏本的,只有一些小面积的如雪糕店、牛杂饮品等饮店才有盈利。

    为什么还会有那么多商家要每个月一掷数百上千万元在北京路租铺?

    江芝儆说,账面虽亏,但商家在总体运作上是赚的。北京路是历史悠久的步行街,也是旅游景点,每天有几十上百万的客流,历来是商家必争之地。只要进驻了北京路,光是门面就相当于广告,可以获得一定的品牌效应,就可以进驻各大商场,就可以吸引更多的代理商代理,可以进驻二三线城市市场,扩大销路和市场份额。

    “在北京路开店起码可以对冲一部分广告费”

    “北京路上的户外广告,很多都价格昂贵”。江芝儆说,虽然很多商家都喊亏本,但都不舍得脱离北京路,“它在北京路的店可能是亏本了,但它在其它地方的门店是可以赚到钱的,所以在北京路*最少可以对冲一部分广告费”。

    中原地产工商铺副总监法永能认为,北京路的商铺是个复合形态,不能仅以单店的账面计算其盈利。

    “比如商家租了一个铺位,扣除租金,扣除本钱,可能还有一部分是广告费”。他认为,北京路节假日客流达80万多人,如果没有这样的客流也就不会有这个租金,可能平时盈利不多,但只要节假日两三天去货量多,都有可能几天内到达盈利。即使不盈利的部分,也会在品牌加盟商方面得到补偿或盈利,或者其它地方门店的销售中赚回来。

    在去年10月,马来西亚白咖啡餐厅签约租下北京路的一家200多平方米的商铺,该餐左北京路分店计划将于本月底开张。据了解,该商铺的月租亦不低,目前正在装修中。

    就其能否盈利,该餐厅的一名负责人坦承,餐厅有其它地方的分店都有三四百平方米面积,北京路店虽然面积小,但功能齐全,加上其客流,较有信心盈利。“其实我们同时也想通过北京路做一些品牌推广,立争让更多的广州市民和全国人民认识,也想藉此未来在广州开更多的分店”。他称,其公司的目标是5年内在广州开设共20家分店,在全国开设上百家分店。

    租赁状态

    去年商铺放租量比前年增加两成

    中原地产工商铺负责人透露,去年北京路的商铺放租量比2011年增加至少两成,主要由于去年经济大背景不好,而购又有一定程度的冲击。在2011年,北京路甚少商铺放出,一般都是到期才放出来,且基本放一间就成功出租1间,但目前常常需要一两个月后或更久才能有人承接。

    据介绍,某服装品牌才进驻北京路一年多,就以125万元/月放租两层共600多平方米的商铺,转让顶手费高达250万元。某商家亦以45万元转让382平方米的商铺,顶手费要50万元。一家才进驻半年的品牌服装,亦以62万元放租商铺,转让费达108万元。对其高昂的顶手费,郭海波认为较为公道,“一般都是亏本太利害撑不下去了,没办法才撤,目前这情势很少有人去炒顶手费”。

    就某品牌服装商家开出108万元的顶手费,他“估计只是把当初的顶手费和装修费算在其中,再略加几万元”。他说,今年经济形势不太好,依照合同有些商铺的租金都必须递进增长,但一些业主在商户要求不涨租后都同意了不涨,目前北京路上整体的放租价格都比较实际,不会开太高,一般只预留两三万元的砍价空间,租金涨幅也在3%至10%之内,而顶手费则有一些会有水份。

    北京路商铺租金、保本营业额推算

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