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最小开发商诞生记285亩国有住宅用地

2020-01-16 来源:

经济观察报11月28日讯11月9日,李家喜拿到了国有土地使用证

在拍下武汉市一块2.85亩的住宅用地之后,李家喜,这个武汉市一个偏远乡镇的“小人物”,一夜之间声名鹊起

现在,他已经办好了建设用地规划许可证,接下来要办建设工程规划许可证“现在已经把平面布局图送到规划局去了,还在等”李家喜说

“规划院做一个平面布局图,明明政务公开牌上标明的价格是600元/亩,但是他们告诉我要交6000元我这块地还不到 亩,怎么要6000元呢他们告诉我,6000元是起价,以前他们从来没有低于这个价格”李家喜说

为了这个超小地块,李家喜和之前所有的环节一样,需要较劲和变通

土地渊源

李家喜,农民出身,曾参军入伍,后伤残退伍回家拍得该地块后,他成为该乡镇唯一的一位“正牌”开发商

2.85亩的国有住宅用地,是李家喜的房地产公司全部的土地储备,这块土地成就了他国内最小房地产开发商的地位

在武汉市区边缘乘车,经过90多公里的路程,途经木兰山和大片农田,来到武汉市黄陂区蔡店乡这里正是李家喜和他的公司所在地

夜幕降临,小镇上已经没有几家餐馆在营业,李家喜拍得的这块地,与乡政府相隔不远,旁边是乡粮管所的老房子,另一边则是农田

个子瘦小的李家喜,话不多,但很有主见在成为开发商之前,他在当地一直很“前卫”,养过海狸鼠、办过养猪场“现在周边农家有饲养海狸鼠的,还是我给的种鼠和技术”他说

这块2.85亩的超小地块,和李家喜早有渊源之前这里是蔡店乡粮管所的养猪场,早在1999年,粮管所进行改制,将养猪场作价5万元,卖给了李家喜

“当时土地所有者是我个人,性质是国有工业、商业综合用地,期限是50年”李家喜说

2005年,李家喜的养猪场成立,效益好的时候,这里养到100多头猪不过好景不长,“2006年底,养猪的行情很不好,我也撑不下去了”李家喜说

李家喜的养猪场最后还是关闭了正是在同一时期,一个行业正在进入极度繁荣时期,这就是房地产业

养猪场关闭后,一门新的生意,吸引了李家喜的注意力:2007年初,李家喜所在的武汉市黄陂区蔡店乡,有村民做起了盖房子销售的生意他们在自家的土地上盖楼房,按套销售

蔡店乡位于武汉市行政区最边缘,长期以来是省、市重点扶持的贫困乡,以农业为主李家喜所在的蔡店乡集镇,并没有任何商品房出售,上述村民所售房屋,也由购房者与建房者之间签订简单的买卖协议,售价800元/平方米左右,居然卖得很不错

通过对当地居民的了解,蔡店乡房屋的购买者主要来自以下人群:一是政府部门、企事业单位的员工;二是镇上中、小学校的老师和家长;另外是一些在外地做生意赚了钱的人,他们会给留在家里的老人买套房子

李家喜看到了新的机会,2007年底,他决定将这块养猪场的土地盖房出售,但一个问题,将李家喜引上了一条完全不同的道路:当地村民所盖房屋的销售,都是签订私人协议,没有房产证,在法律上存在风险,通过咨询,李家喜发现在自己这块地建房子,也办不了房产证

“别人建的房子,多的十来套,少的四五套,我这块地大,能建20多套,比他们都多,如果以后出问题,就更难处理”李家喜说,“我想帮购房人办到房产证”

“怎样才能让自己建的房子能够办理房产证呢”李家喜决定弄清楚

一个人的战斗

2008年初,李家喜开始寻找答案

首先,李家喜在蔡店乡进行咨询,但没有人能告诉他答案,于是他来到黄陂区国土局“我说我想盖房子,应该怎么搞才能办到房产证”李家喜说

后来通过各种努力,他一一咨询了黄陂区国土局用地科、规划科、土地交易中心、地籍科等部门,并找到了一个答案:他这块地性质为国有综合用地,可以盖工业厂房或商业门店,如果要建商品住宅房,必须改变用地性质成为国有住宅用地;另外,个人无权建商品房,必须成立房地产开发公司

这样就得具备两个条件,一是将土地性质转为住宅,二是成立开发公司,并由公司拥有这块土地

将该地块性质转为住宅用地,首先需由政府回收,转为住宅用地以后,再进行招拍挂出让

李家喜立即开始申请政府回购该地块这是一块位处武汉市最偏远地区、面积如此小的地块,回购以后再出让会有人要吗李家喜明确承诺,这块地再出让,他的公司一定会竞标于是黄陂区土地交易中心进行了实地勘测,确认该地块没有权属争议并同意收购

按照收购程序,首先要写出书面申请并附上原来的土地证这时候问题来了:李家喜手中土地证上的地形四至图是一个当年手工绘制的地图,手工地图现在已经不能得到认可,必须要有一个卫星定位仪绘制的电子图

2008年8月,李家喜联系到区国土资源勘测队,请他们用卫星定位仪绘制电子地图等待了两个月,勘测队终于来了,2亩8分地的测量工作很快就完成了

2008年底,电子地图终于到了李家喜手上,他拿着这份规范的地图,到国土局盖章确认,随后连带申请书、旧土地证,交到了黄陂区土地交易中心

李家喜的武汉佳家喜房地产开发有限公司,也早在2008年8月就已成立

从申请黄陂区土地交易中心收购到正式挂牌,其间经历了一年多时间,这期间,心急的李家喜带着“为什么要等这么长时间”的焦虑与不解,不知道跑了多少次国土局,当时,正好遇上武汉土地交易市场的“转型”之前,武汉市各边远城区的土地招拍挂交易,都由各地区自行组织,自2009年5月1日起,武汉市国土局要求将各边远城区的土地交易纳入武汉市土地中心进行统一交易,这自然需要经过更多时间与程序

2009年9月4日,这一地块终于挂牌出让

这块地底价是 8万元,李家喜询问可不可以就填 8万元,得到的答复是可以不过为了稳妥起见,思前想后,李家喜最后填了 9万元

李家喜的开发公司,总经理是他,扫地的也是他从头至尾,所有的事情都是李家喜亲力亲为,包括领挂牌出让文件、交书面申请、交保证金,以及最后的竞拍

挂牌那天,李家喜一个人到了拍卖现场,他如愿拍得这块地

“幸亏只有我一个人举牌”李家喜庆幸地说,因为一旦出现竞争对手,一切都将超出他的控制范围

2009年9月4日,李家喜如愿摘牌他奇迹般地成长为一个真正的开发商

10月份,李家喜缴清了 9万元的土地款但该土地之前的所有者,也是李家喜,在拍卖之前,政府首先回购了地块,回购价格为28.5万元

缴清地价款之前,李家喜一直跟相关部门表示,应该将回购金先支付给他,但一直没有拿到因为急于申请土地证,李家喜缴清了土地款,随后他立刻要求黄陂区土地局返还回购金支付土地回购金需要当地土地局局长签字,为了早日拿到钱,李家喜早晨8点就等在局长办公室门口,一直守到9点钟局长来上班这样,土地回购款终于批下来了

9月8日,《长江》最早报道此事,随后是铺天盖地的报道和讨论“要是我失败了呢,怎么交待、怎么收场呢我现在只能前进,不能后退”李家喜说

李家喜的故事还在继续,如果发展顺利,他的房子将成为这个偏远乡镇唯一能拿到房产证的房子

(本文来源:经济观察报 作者:胡芳洁)

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